Avhendingsloven: dette gjelder når du selger bolig selv
Her er en oversikt over hvilke lover og regler som regulerer boligsalget når du selger boligen selv.
Avhendingsloven
Det er Avhendingsloven (lov om avhending av fast eigedom) som regulerer rettigheter og plikter ved avhending av fast eiendom. Avhending er et juridisk begrep som betyr at noe går over fra en eier til en annen.
Avhendingsloven gjelder om du selger boligen selv, eller gjennom en eiendomsmegler.
Avhendingsloven gjelder ikke ved salg av aksjeleiligheter eller obligasjonsleiligheter.
I tillegg til selve loven finnes det en forskrift til Avhendingsloven (tryggere bolighandel) som stiller krav til kvalitet og innhold i tilstandsrapporter ved boligsalg. Denne loven følger våre samarbeidende takstmenn, men det er godt som boligselger å ha kjennskap til forskriften.
Selger sitt ansvar når bolig selges
Loven gir føringer på at selger av en bolig må oppgi opplysninger om «omstendigheter ved eiendommen» som du som selger kjenner til, eller måtte kjenne til, og som kjøperen har grunn til å regne med å få. Dette kaller vi for selger sin opplysningsplikt. Det betyr at du som selger må informere om alle feil og mangler du kjenner til ved boligen. Dette gjelder spesielt større skader eller problemer som kan gi store kostnader ved å fikse. Eksempler på dette er vannskader eller vannlekkasjer.
Som selger oppfyller du din opplysningsplikt ved å få gjennomført en tilstandsrapport, ved å fylle ut egenerklæringsskjema, og ved å lage en salgsoppgave. Loven krever at opplysningene skal kunne virke inn på avtalen. Det betyr at du slipper å gi opplysninger om småting og småfeil, men det er ofte vanskelig å avgjøre hvor små feil man bør si ifra om. Følg derfor instruksjonen i egenerklæringsskjemaet.
- Vi samarbeider med Gjensidige og bruker deres egenerklæringsskjema. I egenerklæringsskjemaet vil du også få mulighet til å kjøpe boligselgerforsikring.
- Vi samarbeider med erfarne takstselskap som hjelper deg med en grundig tilstandsrapport.
- Salgsoppgave får du generert automatisk i Aibo, når du har fylt ut feltene i steg 4 Annonsen.
Fordelen ved å dokumentere alle feil og mangler er at kjøper ikke kan kreve erstatning for mangler som kjøperen kjente til. Har du opplyst om dette i salgsoppgaven slipper du risikoen.
Alle opplysninger som du gir må naturligvis være riktige. Det er ikke anbefalt å pynte på sannheten, eller å utelegge viktige opplysninger. Avhendingsloven har en egen paragraf om uriktige opplysninger i paragraf 3-8.
Kjøper sitt ansvar når bolig selges
Tilsvarende selger sin opplysningsplikt, så har kjøper en undersøkelsesplikt. Dette betyr at kjøper er ansvarlig for å kjenne til boligens tilstand, dokumentasjon, og andre opplysninger som selger har gitt. En kjøper vil ikke ha anledning til å klage på ting som allerede er dokumentert og beskrevet.
Endringer i Avhendingsloven
I 1. januar 2022 kom det flere endringer i Avhendingsloven. En viktig endring er at en bolig ikke lenger kan selges «som den er». Dette betyr at man ikke lenger kan selge boligen med generelle forbehold, og at selger blir ansvarlig for alle feil og mangler ved boligen. Dette betyr at det nå er viktigere enn tidligere å dokumentere boligens tilstand, og beskrive alle kjente feil og mangler. En brukt bolig har en mangel hvis mangelen avviker fra det «kjøperen kan forvente», og at mangelen ikke står beskrevet i hverken tilstandsrapporten eller salgsoppgaven.
En annen viktig endring er at det stilles strengere krav til bygningssakkyndige (takstmann) og deres utforming av tilstandsrapporter. Endringen medfører at det nå må gjennomføres en grundigere undersøkelse av våtrom, at takstmannen skal oppgi anslått reparasjonskostnad ved feil og mangler, samt at språket i tilstandsrapporten skal være lettlest for deg uten teknisk kunnskap.